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PLUS VALUES IMMOBILIÈRES : LES ABATTEMENTS

Il est important de rappeler que la résidence principale est entièrement exonérée de l’imposition sur les plus-values.

 Les biens concernés par le barème

 Sont concernés par les nouvelles durées de détention : les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacant, les part de SCPI ou celles détenues dans une SCI.

  Depuis septembre 2013, après 22ans de détention, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu, contre 30 ans dans l’ancien régime. Mais attention ! La taxation au titre des prélèvements sociaux reste calculée sur 30 années.

         La réforme de septembre 2013

Les mesures de la réforme ont été annoncées en aout 2013. Toutefois, cette réforme est     discutée et sera votée dans le cadre de la loi de finances pour 2014, adoptée traditionnellement en fin d’année. L’entrée en vigueur de ce dispositif est rétroactive au 1er septembre 2013. Ses modalités de mise en œuvre ont été précisées par une instruction fiscale en date du 2 aout 2013 et publiée au Bulletin officiel des impôts (Bofip).

 

Les abattements selon la durée de détention

Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention au lieu de 30 ans…

 Depuis le 1er septembre, pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19% sur les plus-values immobilière, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans au lieu de 30 ans.

 L’abattement d’impôt sur le revenu pour une durée de détention est de 6% par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4% la 22ème année. Soit 100% au terme de 22 ans.

 

 Exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention (ST2)

 Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 15,5% après un délai de détention de 30 ans… L’abattement est de 1,65% à compter de la 6ème année de détention, de 1,60% la 22ème année et de 9% à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.

 

Les taux d’abattement selon la durée de détention du bien

DUREE DE DETENTION

ABATTEMENT SUR L’IMPOT DE PLUS-VALUE DE 19%

ABATTEMENT SUR  LES PRELEVEMENT SOCIAUX DE 15,5%

Jusqu’à 5 ans

0

0 %

6 ans

6 %

1,65 %

7 ans

12 %

3,30 %

8 ans

18 %

4,95 %

9 ans

24 %

6,60 %

10 ans

30 %

8,25 %

11 ans

36 %

9,90 %

12 ans

42 %

11,55 %

13 ans

48 %

13,20 %

14 ans

54 %

14,85 %

15 ans

60 %

16,50 %

16 ans

66 %

18,15 %

17 ans

72 %

19,80 %

18 ans

78 %

21,45 %

19 ans

84 %

23,10 %

20 ans

90 %

24,75 %

21 ans

96 %

26,40 %

22 ans

100 %

28 %

23 ans

100 %

37 %

24 ans

100 %

46 %

25 ans

100 %

55 %

26 ans

100 %

64 %

27 ans

100 %

73 %

28 ans

100 %

82 %

29 ans

100 %

91 %

30 ans

100 %

100 %

 Cet abattement s’applique globalement à l’impôt de plus-values et aux prélèvements sociaux.

 

           L’évolution des abattements

            Auparavant, les plus-values immobilières réalisées sur la vente d’une résidence secondaire étaient totalement exonérées après 15 années de détention, et ce à raison d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème année.

           Au 1er février 2012, elles ont contribué d’être exonérées, mais après 30 ans de détention. Cette exonération était progressive à raison d’un abattement de 2% par année de détention de la 6ème à la 16ème année, puis de 4% de la 17ème à la 24ème année et enfin 8% de la 25ème à la 30ème année.

Un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 %

 Pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25% est appliqué sur les plus-values nettes imposables, c’est-à-dire après prise en compte des abattements pour durée de détention calculés dans les nouvelles conditions détaillées ci-dessous.

Sont exclues de cette mesure exceptionnelle : les cessions de terrain à bâtir, celles de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière (parts de fonds de placement immobilier) et les cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin, d’un ascendant ou d’un descendant.

 

Exemple : Suite à la cession d’un bien immobilier, une plus-value nette de 48500 € est constatée. L’impôt à régler est de 7473 € (contre 13386 € avant la réforme de septembre 2013).

 

 

 

NOUVELLE REFORME

 

 

 

IMPOSITION AVANT REFORME (TAUX DE 34,50 %)

 

IMPOT DE PLUS-VALUE (TAUX DE 19 %)

 

PRELEVEMENT SOCIAUX (TAUX DE 15,5 %)

Base d’imposition après abattement pour la durée de détention

19400 €

(48500 € – 60 %)

40498 €

(48500 € – 16,50 %)

38800 €

(48500 € – 20 %)

Base d’imposition après abattement exceptionnel

14550 €

(19400 € – 25 %)

 

30373 €

(40498 € – 25 %)

 

2765 €

4708 €

Montant de l’impôt sur la plus-value

7473 €

13386 €

 

 Terrains à bâtir : l’abattement sur 30 ans est maintenu au 1er septembre 2013.

Les cessions de terrains à bâtir ne sont pas concernées par ce nouveau barème. La plus-value réalisée est soumise à l’ancien barème sur 30 années, d’après l’instruction fiscale du 2 août 2013. L’exonération est progressive à raison d’un abattement de 2 % par année de détention de la 6ème à la 16ème année, puis de 4 % de la 17ème à la 24ème année et enfin 8 % de la 25ème a la 30ème année.

Le projet de loi de finances 2014 prévoit cependant la suppression de ces abattements pour les terrains à bâtir. Ce qui signifierait que quelle que soit le nombre d’années de détention du terrain vendu, le propriétaire qui cède un terrain à bâtir ne bénéficierait plus d’aucun abattement sur le montant de l’impôt à régler au titre des plus-values immobilières.

 

 

 

OBLIGATION DE RÉALISATION DU DIAGNOSTIC ÉNERGÉTIQUE

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Le projet de loi Grenelle 2 a été définitivement adopté par l’Assemblée Nationale début juillet, 3 ans après la naissance du Grenelle de l’environnement. L’objectif est clair : réduire la consommation d’énergie. Si le Grenelle 1 s’orientait vers la rénovation énergétique du parc immobilier, le Grenelle 2 impose désormais un cadre législatif.

L’ÉTIQUETTE ENERGIE AU MANDAT (article L134-4-3)

Ce qui va changer:

À compter du 1er janvier 2011, l’affichage de l’étiquette énergie accompagnera obligatoirement chaque bien mis en vente.

Elle sera visible sur les annonces de l’agence, les affichettes vitrines, et également sur les annonces immobilières mises en ligne sur les portails immobiliers.

Impact sur les différents acteurs

Issue du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l’étiquette énergie fait apparaître la consommation en énergie primaire et l’estimation des émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement. Certains pensent que l’étiquette énergie jouera le rôle d’outil de négociation et s’attendent à la dépréciation systématique des biens énergivores.

Texte de loi :

« Art.L. 134-4-3.-A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. »